LAHIR DAN BERAKHIRNYA HAK ISTIMEWA KREDITOR DALAM HUKUM HAK TANGGUNGAN

  1. A.    PENDAHULUAN.

Latar Belakang Permasalahan.

Undang-Undang Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) merupakan pranata jaminan kebendaan bagi tanah serbagaimana  dulu dijanjikan oleh Pasal 51  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Meskipun pada intinya tetap mempertahankan beberapa aspek hukum pranata hipotik dan merupakan perpaduan dengan  dasar pemikiran UUPA, namun merupakan pengaturan jaminan kebendaan yang  lebih maju dan lebih pasti dibandingkan dengan ketentuaan hiphoteek dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. [1]

Dalam Pasal 1 ayat (1)  Undang – Undang Nomor  4 Tahun 1996  dengan tegas dinyatakan  definisi  hak tanggungan    adalah:

” Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

Obyek Hak Tanggungan adalah :

  • Hak – hak atas tanah yaitu Hak Milik (HM),
  • Hak Guna Bangunan (HGB),
  • Hak Guna Usaha (HGU),
  • Hak Pakai (HP) dan
  • Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).

Terhadap jaminan berupa hak atas tanah dapat memberikan perlindunngan dan kepastian hukum bagi penerima hak tanggungan/kredidor, karena dapat memberikan keamanan bagi penerima jaminan/bank baik dari segi hukum maupun dari nilai ekonomisnya yang pada umumnya mengikat terus. Penerimaan tanah sebagai agunan yang diterima kreditor/bank  tentunya mempunyai tujuan untuk menjamin pelunasan kredit melalui penjualan agunan baik secara lelang  maupun di bawah tangan dalam hal debitor cidera janji.

Dalam Pasal 6 UUHT dinyatakan :

“ Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

Berdasarkan pada ketentuan tersebut, maka Hak Utama dari pemegang  Hak Tanggungan terhadap para kreditor lain adalah untuk  mengambil hasil  pelelangannya. Hal ini dalam ketentuan hypoteek disebut dalam Pasal 1178 ayat (2) BW yang berbunyi “agar dari hasilnya dilunasi utang pokok, bunga, dan biaya. [2]

Selain, hak tersebut, Hak Tanggungan juga mempunyai cirri-ciri Adapun ciri-ciri hak tanggungan adalah:

1. droit de prefenrence (pasal 1 angka 1 dan pasal 20 ayat (1) UUHT).

2. droit de suite (pasal 7 UUHT)

3. memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas.

4. asas spesialitas yaitu asas yang mewajibkan dalam muatan akta pemberian hak tanggungan harus mencantumkan ketentuan-ketentuan seperti ditegaskan dalam pasal 11 UUHT. Sedangkan asas publisitas yaitu asas yang mewajibkan didaftarkannya hak tanggungan pada kantor pertanahan setempat (pasal 13 UUHT).

5. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

6. objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak tanggungan sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan obyek hak tanggungan (pasal 21 UUHT).

Sedang sifat-sifat hak tanggungan antara lain:

1. tidak dapat dibagi-bagi (pasal 2 UUHT)
Meskipun sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak tanggungan membenani obyek secara utuh, namun sifat ini tidak berlaku mutlak dengan pengecualian dimungkinkan roya parsial , sepanjang diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

2. bersifat accesoir atau perjanjian buntutan/ikutan, maksudnya perjanjian jaminan utang atas hak tanggungan tidak berdiri sendiri karena ikut pada perjanjian pokok yaitu perjanjian utang-piutang, apabila perjanjian pokok hapus atau batal, maka otomatis perjanjian accesoir menjadi hapus pula.

Berdasarkan pada hal-hal tersebut diatas, sering kali dalam praktek  antara pihak debitor dan kreditor atau masyarakat umum tidak mengetahui kapan  lahir dan hapusnya hak istimewa Hak Tanggungan tersebut, karena sering kali pihak Debitor telah melunasi hutangannya, akan tetapi pihak kreditor tidak juga menyerahkan barang jaminan atau menghapus kan hak tanggungan tersebut dan akhirnya menjadi suatu sengketa yang berkepanjangan di pengadilan.

RUMUSAN MASALAH.

Untuk menjelaskan keadaan  gambaran dari keadaan tersebut, dari sini penulis akan  mengadakan pembatasan pembahasan suatu masalah antara lain sebagai berikut :

1. Bagimanakah lahirnya hak istimewa kreditor  dalam  hukum hak tanggungan.

2. Kapankan berakhirnya hak istimewa kreditor  dalam  hukum hak tanggungan.

 

  1. B.    PEMBAHASAN.

Lahirnya Hak Istimewa Kreditor  Dalam  Hukum Hak Tanggungan.

Sebelum berlakunya UUHT.

Pada saat belum ditetapkannya ketentuan Undang – Undang Hak Taggungan, terhadap mulai/lahirnya hak Hipotik dan Creditverband menurut ketentuan Pasal 1179 ayat 2 KUHPerdata ditentukan bahwa Hipotik lahir sejak saat pendaftaran oleh Kantor Pendaftran Tanah, sedangkan sedangkan menurut Pasal 15 Peraturan Creditverband, Creditverband lahir sejak dibuatnya Akta oleh Wedana atau dalam pengertian setelah berlakunya UUPA, lahir sejak Akta dibuat oleh PPAT. Namun berdasarkan pada ketentuan Pasal 23 ayat (2) UUPA dikatakan bahwa  pendaftaran  yang dilakukan oleh Kepala Sub.dit. Agraria Seksi Pendaftran Tanah itu merupakan alat  pembuktian yang kuat mengenai sahnya pembebanan hak atas tanah yang bersangkutan. Sedangkan akta yang dibuat oleh PPAT merupakan syarat bagi sahnya pemberian hipotik. Sehingga dapat disimpulkan menurut ketentuan hipotik itu berlaku setelah dibuatnya akta oleh PPAT. Berlakunya sejak dibuatnya perjanjian Hipotik di muka  PPAT, tidak lagi pada saat di daftarkan  di Sub.dit. Agraria Seksi Pendaftaran Tanah. Ini berarti kesimpulannya bahwa syarat “beschikkingsbevoegdheid” terhadap benda janminan disyaratkan  harus ada pada saat dibuatnya perjanjian di PPAT dan tidak lagi ada pada Sub.dit. Agraria Seksi Pendaftran Tanah. [3]

Setelah Berlakunya UUHT.

Berdasarkan Pasal 13  UUHT  dinyatakan :

Ayat (1)   :

“ Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan”

Ayat (2)  :

“Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelahpenandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yangbersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan”.

Ayat (3) :

“ Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan”.

Ayat (4)  :

“Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerjaberikutnya”.

Ayat (5) :

“Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah HakTanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)”.

Berdasarkan pada ketentuan  pasal 13 ayat (5) UUHT, Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak Tanggungan tersebut, tanggal lahir tersebut ditetapkan  oleh UUHT yaitu hari ketujuh (7) setelah  penerimaan surat lengkap untuk pendaftarannya. Ketentuan itu menyebabkan bahwa tanggal penerimaan surat itu adalah penting sekali.

Adapun terhadap alasan paksaanan itu tidak dijelaskan dalam UUHT; dalam penjelasannya di TLN 3632 disebut untuk mencegah terkatung-katungnya  pembuatan buku tanah Hak Tanggungan yang merugikan pihak-pihak  dan mengurangi kepastian hukum dan berdasarkan Pasal 23 UUHT ada sanksinya berupa; tegoran lisan; tegoran tertulis; pemberhentian sementara dari jabatan; dan pemberhentian dari jabatan.[4]

Berakhirnya Hak Istimewa Kreditor Dalam  Hukum Hak Tanggungan

Bagi masyarakat awam mungkin kurang memahami tentang persoalan hukum bagaimana hapusnya Hak Tanggungan, mungkin ada beberapa orang masyarakat yang tidak memahami hal tersebut, namun pada saat sekarang ini mempunyai  persoalan ini, misalnya dengan melakukan pinjaman uang disebuah Bank dengan jaminan dan atau tanggungan sebidang tanah,  akan tetapi setelah melakukan pelunasan dan ketika mau mengambil surat-surat tersebut ke pihak Bank, khususnya terhadap tanah yang dijadikan jaminan tersebut pihak Bank belum mau mengembalikannya.

Terhadap permasalahan ini sebaiknya diketahui dulu mengenai apa saja yang menyebabkan berakhir atau hapusnya Hak Tanggungan diatur dalam pasal 18  yang menyatakan :

Ayat (1)  : 

“Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;

c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;

d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan”.

Ayat (2) :

“Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan”.

Ayat (3) :

“Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karenapermohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19”.

Ayat (4) :

“Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibeban Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin”.

Berdasarkan pada ketentuan Pasala 18 ayat (1) UUHT tersebut, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan  dapat sengaja dihapuskan dan dapat pula hapus karena hukum. Hak Tanggungan dapat dihapuskan karena dilepaskannya kan tanggungan oleh pemegangh Hak Tanggungan atau karena dilakukan pembersihaan hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringatan oleh Ketua Pengadilan Negeri.

Selain itu Hak Tanggung juga dapat dapat hapus karena hapusnya hutang yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, karena Hak Tanggungan merupakan jaminan hutang yang pembebannya adalah untuk kepentingan krediktur ( pemegang Hak Tanggungan), jadi adalah logis Hak Tanggungan dapat (dan hanya dapat) dihapuskan oleh krediktur (pemegang hak tanggungan) sendiri. Sedangkan pemberi hak tanggungan tidak mungkin dapat membebaskan itu.

Sesuai dengan sifat hak tanggungan yang accessoir, adanya  hak tanggungan bergantung kepada adanya piutang

yang dijamin pelunasannya  dengan hak tanggungan itu. Oleh karena itu, apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau karena sebab-sebab lainnya, dengan sendirinya hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga sebagai mana diatur dalan Pasal 18 ayat (1) UUHT.

Selain itu hapusnya Hak Tanggungan juga karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peningkatan oleh Ketua Pengadilan Negeri adalah berkaitan dengan ketentuan dalam Pasal 19 ayat (1) UUHT.

Menurut Pasal ini pembeli objek hak tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang hak tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala benda hak tanggungan  yang melebihi harga pembelian. Pertanyaan yang timbul sehubungan dengan ketentuan itu ialah, bagaimanakah halnya apabila pemegang hak tanggungan tidak bersedia mengabulkan permintaan pembelian ? UUHT hanya memberikan jawaban terhadap pertanyaan itu apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan dan tidak terhadap kesepakatan diantara pemegang hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya sebaimana yang dijelaskan dalam Pasal 19 ayat (1) UUHT itu. Dalam hal demikian, dan juga menurut Pasal 19 ayat (3) UUHT, pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek hak tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurt peraturan perundang undangan yang berlaku.

Namun demikian menurut pasal 19 ayat (4) UUHT, permohonan pembersihan hak tanggungan dari hak tanggungan yang membebaninya sebagaimana dimaksud pada Pasal 19 ayat (3) UUHT tersebut, tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut apabila pembelian demikian dilakukan dengan jual beli sukarela (dilakukan berdasarkan jual beli sukarela antara pembeli dan pemberi hak tanggungan, yaitu pemilik objek hak tanggungan) dan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban hak tanggungan sebagai mana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT.Mengenai yang dimaksudkan dengan janji untuk tidak membersihkan hak tanggungan.

Menurut hemat saya sekalipun tidak ditentukan secara ekspilisit didalan UUHT mengenai apa yang dapat ditempuh oleh pembeli apabila pemegang hak tanggungan dalam hal hanya ada satu hak tanggungan yang dibebankan atas objek hak tanggungan ternyata tidak bersedia memberikan persetujuannya (memberikan surat persetujuan) agar benda yang dibeli oleh benda yang dibeli itu dibersihkan dari segala beban hak tanggungan yang melebihi harga pembelian. Dengan demikian, sejalan dengan azas yang ditentukan dalam Pasal 19 ayat ( 3) UUHT, pembeli dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yamng daerah hukumnya meliputi letak objek hak tanggungan yang bersangkutan untuk melakukan pembersihan yang dimaksud. Oleh karena itu menurut penulis bila cara ini tidak dimungkinkan untuk ditempuh sudah barang tentu tidaklah mungkin terjadi pembelian didalam pelelangan dalam rangka eksekusi hak tanggungan itu (pelelangan umum tidak ada pembelinya).

Siapa yang ikut menjadi pembeli dari pelelangan umum mengikat sudah menjadi kenyataan didalam peraktik, bahwa harga penjualan pelelangan umum sering tidak dapat terjadi pada harga nilai pasar dari objek hak tanggungan itu. Pembeli lelang selalu ingin memperoleh kesempatan membeli dengan harga murah (dibawah harga pasar).

Selain  itu hak tanggungan juga hapus bilamana hapus hak atas tanah yang dibebani Hak Atas Tanah. Hal ini adalah logis, karena keberadaan suatu hak tanggungan hanya mungkin bila telah tau masih ada objek yang dibebani dengan hak tanggungan itu. Objek dari hak  tanggungan adalah hak-hak atas yang berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, danhak pakai atas tanah Negara. Dengan demikian, hak tanggungan akan hapus apabila hak-hak atas tanah itu hapus atau berakhir.

  1. C.    KESIMPULAN.

Berdasarkan pada ketentuan UUHT dapat kita lihat dengan jelas bahwa hak tanggungan adalah  ” Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.  Dimana yang menjadu Obyek Hak Tanggungan adalah : Hak – hak atas tanah yaitu Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai (HP) dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).

Tujuan dari pemberian Hak Tanggungan ini tidak lain adalah untuk memberikan jaminan berupa hak atas tanah dapat memberikan perlindunngan dan kepastian hukum bagi penerima hak tanggungan/kredidor, karena dapat memberikan keamanan bagi penerima jaminan/bank baik dari segi hukum maupun dari nilai ekonomisnya yang pada umumnya mengikat terus. Selain tiu pula dengan adanya jaminan  Hak Tanggungan ini, maka pemegang Hak Tanggungan menjadi Kreditor yang preference/mempmpunyai hak untuk di dahului. Oleh karena begitu istimewanya hak tangungan tersebut kita patut mengetahui kapan  lahir dan berakhirnya hak istimewa tersebut, guna menjaga kepentingan dari pemberi hak tanggungan.

Lahirnya Hak Istimewa  Kreditor Hak Tanngungan  berdasarkan UUHT adalah “Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang bersangkutat.

 

Selain itu, berdasarkan UUHT  berakhirnya Hak Istimewa Kreditor Hak Tanggungan adalah dalam pasal 18  antara lain :

  1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
  2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
  3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
  4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan”.

 

DAFTAR PUSTAKA

1. Sutedi, Adrian, S.H., M.H., “Implikasi Hak Tanggungan Terhadap Pemberian Kredit Oleh Bank Dan Penyelesaian Kredit Bermasalah, BP Cipt Jaya – Jakarta, 2006;

2. Kie, Tan Khong, “Buku II Studi Notariat Dan Serba – Serbi Praktek Notaris”, halaman 69, Penerbit PT ICHTIAR BARU VAN HOEVE, Jakarta 2000;

3. Prof. DR. Ny. Sofyan, Sri Soedewi Masjchoen, S.H., “Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan”, Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman, 1980, halaman 23.

4. J. Satrio, S.H., “Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan” ,  PT Citra aditya Bakti, Bandung 1993.

5. P.N.H. Simanjuntak, Pokok-Pokok Hukum Perdata Indonesia, PT. Penerbit Djambatan.

UNDANG-UNDANG

1. Undang-Unadang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok Agraria.

2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1994 tentang Hak Tanggungan  Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.


[1] Djuhaedah Hasan, “Hak Tanggungan Atas Tanah Dan Implikasinya terhadap Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”, Seminar Nasional Kesiapan Dan Persiapan Dalam Rangka Pelaksanaan UUHT, tanggal 27 Mei 1996, halaman 1.

[2] Kie, Tan Khong, “Buku II Studi Notariat Dan Serba – Serbi Praktek Notaris”, halaman 69, Penerbit PT ICHTIAR BARU VAN HOEVE, Jakarta 2000.

[3] Prof. DR. Ny. Sofyan, Sri Soedewi Masjchoen, S.H., “Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan”, Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman, 1980, halaman 23.

[4] Kie, Tan Khong, Op.cit,  hal 72.

 Sugeng Meijanto Poerba, S.H., M.H.

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s